Le syndic doit-il envoyer les pièces justificatives de charges par voie postale ?
L’article 9-1 du décret de 1967 prévoit que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Pour autant, aucun texte ne lui impose d’envoyer par la voie postale une copie des pièces justificatives des charges de la copropriété aux copropriétaires qui en font la demande, quand bien même ils accompagneraient leur demande d’un chèque pour défrayer le syndic (Civ. 3, 9 février 2022, n°21-11197).
Un copropriétaire peut-il agir en nullité du contrat de syndic fondée sur l’absence de compte séparé antérieure à sa qualité de copropriétaire ?
Un copropriétaire peut agir en nullité du mandat de syndic en raison du non-respect par celui-ci, pour la période précédant le jour où il est devenu copropriétaire, de ses obligations relatives à l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Ce qui importe pour que la demande soir recevable, c’est que le copropriétaire ait cette qualité au jour de l’introduction de la demande (Civ. 3,. 9 fév. 2022, n°21-11197).
La demande d’annulation d’une assignation d’un copropriétaire en paiement pour nullité du mandat du syndic nécessite-elle la mise en cause du syndic ?
Un copropriétaire est assigné par le syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges. Il invoque alors la nullité de l’assignation délivrée par le syndic dont le mandat serai nul à défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé. L’exception de nullité est rejetée faute pour le syndic d’avoir été attrait dans la cause afin qu’il soit statué contradictoirement à son égard (Civ. 3, 14 oct. 2021, n° 20-16092).
Un administrateur provisoire désigné en raison de l’absence de syndic peut-il demander sa désignation en tant qu’administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté ?
Pour la Cour de cassation l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 remplit à titre temporaire les fonctions de syndic et dispose des mêmes pouvoirs que celui-ci et peut donc demander sa désignation en tant qu’administrateur provisoire (Civ. 3, 13 oct. 2021, n°19-23301).
Le contrat de syndic est-il conclu avec les copropriétaires ?
Le contrat du syndic étant conclu avec le seul syndicat des copropriétaires, les copropriétaires ne sont pas parties à ce contrat (Civ. 3, 9 sept. 2021, n°20-11743).
Est-ce que l’absence de mise en concurrence de contrats de syndic par le conseil syndical rend la désignation du syndic nulle ?
L’article 21 de la loi de 1965, depuis la loi ALUR, impose au conseil syndical de mettre en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic en cas de changement ou de renouvellement du syndic en place. Le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale (Civ. 3, 3 juin 2021, n°20-13269).
Est-ce que la requête en désignation doit être notifiée avec l’ordonnance désignant le syndic judiciaire ou l’administrateur provisoire doit être notifiée ?
En substance, lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, le juge peut désigner un syndic judiciaire ou un administrateur provisoire. L’ordonnance de désignation doit être notifiée dans le mois qui suit son prononcé, à tous les copropriétaires. Ceux-ci, 2
et seulement eux, et non l’ancien syndic ou le syndicat, peuvent demander la rétractation de l’ordonnance au juge dans les quinze jours de la notification (art. 59, al. 3, D. 1967).
Il a été jugé qu’il n’est pas obligatoire de notifier, avec l’ordonnance désignant le syndic judiciaire ou l’administrateur provisoire, la requête par laquelle le président du tribunal a été saisi (Civ. 3, 17 juin 2021, n°19-19134).
Est-ce que la possibilité pour les copropriétaires de se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice s’applique aux actions intentées avant le 29 juin 2019 ?
L’article 55 du décret de 1967, dans sa rédaction du décret du 27 juin 2019 décret n° 2019-650, prévoit que, par principe, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Désormais, il précise que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Il a été jugé que ces dispositions ne permettant qu’aux copropriétaires de se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ne s’appliquent qu’aux seules actions intentées depuis l’entrée en vigueur du décret du 27 juin 2019, soit le 29 juin 2019 (Civ. 3, 25 mars 2021, n° 20-15307 ; n° 20-12244 ; n° 20-12245).
Est-ce que le contrat de syndic est toujours en vigueur après une fusion absorption ?
Le contrat de mandat de syndic ayant un caractère personnel, il ne peut pas se transmettre, sans l’accord du syndicat des copropriétaires, par la société titulaire du mandat à l’entité juridique nouvelle résultant d’une opération de fusion-absorption par une société tierce. En effet, l’opération de fusion absorption a pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante qui est une personne morale distincte, alors même que la société titulaire du mandat de syndic avait conservé le même nom et le même siège social (Civ. 3, 28 janv. 2021, n°19-22714).
Est-ce que le syndic peut facturer les attestations pour TVA à taux réduit ?
L’établissement des attestations de TVA à taux réduit prévues par l’article 279-0 bis du CGI applicable aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien effectués dans des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans pour bénéficier d’un taux de TVA réduit sur des travaux relève de la gestion courante se rapportant à la vérification et au paiement des factures permettant au syndic de présenter des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur ne pouvant dès lors donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire (Civ. 3, 28 janv. 2021, n°19-22446).
Est-ce que l’employé de l’immeuble peut agir devant le conseils prud’hommes contre le syndic ?
L’action en justice d’un employé d’immeuble à l’encontre du syndic est irrecevable, dès lors que l’action prud’homale du salarié de la copropriété doit être intentée contre son employeur, à savoir le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et non pas directement à l’encontre de ce dernier, alors même que le syndic a été cité devant le conseil de prud’hommes en tant que syndic de la résidence (Soc., 13 janv. 2021, n° 19-22142).