Matignon a présenté un plan logement totalement décrié

« Nous les avons entendues ». Le 5 juin, à Paris, Élisabeth Borne a présenté les mesures décidées par le gouvernement sur le sujet du logement sur la base des propositions du CNR, Conseil national de la refondation. Deux types de mesures ont été retenues, a expliqué la Première ministre : celles structurelles et celles destinées à répondre à l’urgence de la crise conjoncturelle.

Ainsi, en réponse aux difficultés actuelles d’accès au logement des Français, plusieurs dispositions sont prévues. Certaines d’entre elles concernent le financement de l’accès à la propriété. Pour répondre aux problèmes croissants liés à l’inflation et la hausse des taux d’intérêts, le rythme mensuel de révision du taux d’usure, ce taux maximum auquel les banques ont le droit de prêter, qui devait s’arrêter en juillet, sera maintenu jusqu’à la fin de l’année. Et un assouplissement des conditions d’octroi des crédits pour les primo-accédants et en cas d’investissement locatif devrait être confirmé par le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF). Quant au prêt à taux zéro PTZ, destiné aux primo-accédants pour leur résidence principale (sous conditions de ressources), il sera prolongé jusqu’en 2027 au lieu de s’éteindre fin 2023. Toutefois, son champ d’application se restreint. Et le dispositif Pinel, qui prévoit une réduction d’impôt sur le prix de l’achat d’un logement en location à prix modéré, ne sera pas prolongé.

Au delà de la question de la propriété, pour rendre le prix et l’accès à un logement plus accessibles pour les Français, le gouvernement a proposé plusieurs mesures : il compte étendre le dispositif du bail réel solidaire, BRS. Ce dernier permet de devenir propriétaire de son logement, mais non du foncier, ce qui permet de proposer des prix d’achat plus faible. Et deux fois plus de propriétaires devraient bénéficier de la garantie publique Visale contre les loyers impayés, via Action logement, pour atteindre les deux millions. Quant aux plus fragiles, les personnes sans domicile, 160 millions d’euros sont prévus pour le plan Logement d’abord. Lequel doit permettre de passer de solutions d’hébergement d’urgence à des solutions de logement pérennes (pensions de famille, HLM…), via des systèmes d’intermédiation locative.

Réhabiliter les friches industrielles

Face à la crise de l’offre de logements et à la nécessité d’en construire davantage à des prix accessibles, Matignon a promis plusieurs mesures. Tout d’abord, il prévoit de libérer davantage de foncier public à des prix modérés. Et les moyens mis à disposition pour réhabiliter les friches industrielles ou commerciales situées en zones urbaines devraient être accrus. Par ailleurs, Action logement et la Caisse des Dépôts sont mobilisés pour acheter des logements sociaux et intermédiaires aux promoteurs.

En revanche, pas question de prendre des dispositions contraignantes. « La question du logement doit se traiter territoire par territoire, par le dialogue », a déclaré Élisabeth Borne. D’après elle, ce dialogue entre préfets et maires devrait permettre d’identifier et de lever les blocages, par exemple sur les permis de construire. L’État pourrait intervenir en dernière extrémité. Une mesure est 5

destinée à stimuler la construction en zones tendues : l’inclusion d’une centaine de communes nouvelles dans cette catégorie, avant une révision plus structurelle du dispositif. Par ailleurs, Élisabeth Borne en a appelé à un «pacte de confiance » avec les bailleurs sociaux, qui devrait être signé d’ici la fin de l’été. Elle a promis des prêts à plus long terme et des taux plus bas ainsi qu’un gel de leur cotisations au Fonds national d’aide à la pierre pour 2023 et 2024.

Et enfin, parmi les « changements structurels », promis par la Première ministre, figurent plusieurs mesures destinées à répondre au défi environnemental, comme une adaptation du Code de l’urbanisme qui permettra de faciliter la conversion de bureaux en logements. Le budget alloué à Ma Prim Renov, augmente, recentré sur les rénovations performantes. Objectif : 200 000 en 2024.

« Il faut agir vite et fort »

Élisabeth Borne a eu beau déclarer : « il n’y a pas de déni » sur la gravité de la situation et « il faut agir vite et fort », c’est peu dire que l’ensemble de ses propositions ont fait l’unanimité contre elles, qu’il s’agisse des professionnels du secteur ou des collectivités. Ainsi, dans un communiqué du 7 juin, six associations d’élus, dont l’Association des maires ruraux de France (AMRF), l’Association des petites villes de France (APVF), France Urbaine, et Intercommunalités de France, prenant le relais de l’Association des maires de France (AMF), regrettent ,« l’absence de propositions fortes et attendues pour résoudre la crise du logement » et s’inquiètent d’une forme « d’aveuglement du gouvernement ». En particulier, ces élus se désolent de l’absence de mesures qui leur permettraient de jouer un rôle actif. Par exemple, sur le sujet des crédits Ma Prime Rénov ou de l’encadrement des loyers et de la régulation des meublés touristiques.

Dans le même sens, ils déplorent l’absence de mesures qui renforcent le droit à l’expérimentation d’outils fonciers, pour réussir la mise en oeuvre de l’objectif Zéro artificialisation nette (Zan) ou pour lutter efficacement contre la vacance des logements. Les élus locaux continuent de demander une aide aux « maires bâtisseurs », rejoignant en cela les promoteurs immobiliers (cf entretien Pascal Boulanger). Du côté des professionnels de l’immobilier, de la construction et du logement, la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), la FFB (Fédération française du bâtiment), le Pôle Habitat FFB, la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), PROCIVIS, UNIS et UNSFA ont exprimé leur « colère » dans un communiqué, le 5 juin, face à des mesures jugées « non chiffrées ou pas à la hauteur des enjeux ». « Le gouvernement a-t-il conscience que la situation deviendra hors de contrôle et que toute la chaîne du logement continuera à se bloquer ? » interrogent les professionnels. Quant à Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre et co animateur du CNR sur le logement, il avouait un sentiment de « gueule de bois », au lendemain de l’annonce des mesures de la Première ministre ( AFP).

La Fédération des promoteurs immobiliers « Entre la déception et la colère »

Trois questions à Pascal Boulanger, président de la FPI

La Fédération des promoteurs Immobiliers est profondément déçue par les annonces de la Première ministre sur le logement, à l’issue des travaux du CNR, Conseil national de la Refondation. Elle estime, en particulier, que certaines mesures qui ne représentaient pas un coût pour l’État auraient pu être retenues. Avec d’autres fédérations professionnelles, la FPI compte aujourd’hui sur le Parlement pour porter les sujets du logement.

Le 6 juin, Élisabeth Borne, Première ministre présentait les propositions retenues par le gouvernement en matière de logement à l’issue du CNR. Quelle est votre réaction ?

Entre la déception et la colère. Depuis sept mois, toutes les parties prenantes concernées par l’acte de construire, l’immobilier et le logement ont beaucoup travaillé. Dans le cadre du CNR, tout le monde a joué le jeu, a parlé d’une même voix pour proposer des mesures très intéressantes. Avec quel résultat ? Le gouvernement n’en a retenue pratiquement aucune. Cela nous met hors de nous. Il y a quelques jours, lors d’un rendez-vous avec des promoteurs, Bruno Le Maire nous a expliqué ses contraintes du fait de la situation difficile des finances publiques, des enjeux de notation, des règles de l’Europe en matière de déficits publics… Nous nous félicitons d’avoir un ministre de l’Économie rigoureux. En revanche, nous ne comprenons pas que des mesures que nous avions proposées qui ne représentent pas un coût pour l’État n’aient pas été retenues. Nous avons le sentiment que nous allons vers une restriction de l’accès au logement.

En dépit de la déception globale, jugez-vous qu’il subsiste des mesures de nature à favoriser l’activité des promoteurs qui subissent à la fois une diminution de la demande et une crise de l’offre ?

Il faut vraiment réfléchir longtemps pour les trouver… Une mesure pourrait, en effet, aider à stimuler la demande. En plus de la prolongation du rythme mensuel de révision du taux d’usure, Bruno Le Maire, qui préside le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), va faire pression pour que les banques soient autorisées à lâcher un peu de mou sur le taux d’endettement… Une autre mesure relève d’une bonne intention, celle du rachat de 17 000 logements par CDC Habitat. Mais en fait, ils en achètent déjà 15 000. De plus, il faudra voir quelles sont les conditions précises de ce rachat. En effet, de nombreux adhérents nous signalent que ces propositions sont inférieures au prix de revient. Pour bien faire, il faudrait que l’État abonde aux côtés de CDC Habitat qui a ses propres impératifs. On me parle aussi souvent du PTZ, Prêt à Taux Zéro. Il est vrai qu’il est prolongé de trois ans, mais de nombreuses communes ont été retirées du dispositif, ainsi que la maison individuelle. L’impact est moindre pour la FPI spécialisée dans la construction verticale, mais les constructeurs de maisons individuelles sont vent debout !

Quelles mesures vous sembleraient indispensables à relancer l’activité, et comment les défendre, après cet échec auprès du gouvernement ?

Parmi les mesures que nous demandions, trois me semblent particulièrement importantes. La première est une aide aux « maires bâtisseurs ». Les plus actifs se verraient reverser une partie de la TVA sur les travaux, mesure qui aurait aussi bénéficié à Bercy. Nous voulons aussi revenir à l’ancien dispositif Pinel, le nouveau ne fonctionnant pas. Et enfin, nous demandons des mesures d’exception avec une exonération de droits de succession des logements neufs achetés, sous certaines conditions. Notre activité est à l’arrêt, alors que la période est favorable à l’achat dans l’immobilier neuf : les taux d’intérêts sont plus bas que l’inflation, et contrairement à ce qui se passe dans l’ancien, les prix ne vont pas redescendre, car ce sont des prix techniques. Les dispositions gouvernementales annoncées sont très décevantes, mais nous ne pouvons pas nous résigner, car les perspectives d’activité pour 2023 sont pires encore. Avec plusieurs autres fédérations, il y a trois semaines [NDLR le 15 mai], nous avions écrit une lettre ouverte au président de la République. Nous n’avons pas eu de réponse. Nous allons donc nous tourner vers les parlementaires qui semblent être plus à l’écoute... Ce qui ne passe pas par la voie réglementaire pourrait passer par celle législative.

La rénovation du bâtiment, une occasion perdue ?

Longtemps stable, le marché de la rénovation dans le bâtiment devient de plus en plus irrégulier, mais continue de bénéficier d’une demande contrainte. En revanche, de trop lourdes obligations empêchent les artisans de profiter du potentiel lié aux enjeux énergétiques, d’après la Capeb.

La rénovation pourrait représenter une valeur sûre pour les artisans, dans un marché aujourd’hui très secoué. Le 24 mai dernier, à Paris, au cours d’une journée « Rencontres de la Capeb », organisée par la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment, une table ronde était consacrée aux « artisans du bâtiment face au défi de la rénovation des logements ».

En toile de fond, le marché de la rénovation présente des caractéristiques bien spécifiques, dévoile Laurent Frelat, vice-président de Xerfi Specific, institut d’études. Historiquement, depuis 1980, « ce marché a connu une dynamique très régulière, relativement lente mais constante, avec une croissance d’environ 1 % par an, jusqu’à la rupture de 2008-2009 », explique l’expert. Depuis, la courbe est devenue plus irrégulière. En 2008 et 2009, le niveau d’activité a baissé. Plus récemment, la chute exceptionnelle d’activité de 2020 a été suivie d’un rebond les deux années successives, atteignant des niveaux d’activité « sans précédents », note Laurent Frelat. Par ailleurs, les études montrent une forte corrélation entre l’évolution du PIB et le marché de la rénovation, sur la longue période. A contrario, « l’élasticité prix est très faible », ajoute l’économiste. Bonne nouvelle en période d’inflation, une augmentation des prix n’impacte donc pas la demande de manière très importante. C’est en particulier le cas pour celle concernant les travaux qui relèvent de l’urgence et ne peuvent donc être reportés.

Le RGE, « trop compliqué »

Au fil des décennies, les artisans ont toujours contribué à rénover les logis des Français, amenant des améliorations successives. Dans les années 30, l’électricité – les premiers électriciens étant les forgerons, dans les villages, qui savaient travailler le métal –, puis les salles de bains, le chauffage… « Jusqu’à présent, nous avons amené du confort, de la technique pour chaque foyer. Aujourd’hui, le grand défi est de ne plus penser seulement aux foyers de manière individuelle, mais à l’ensemble de la population et au sort de la planète », pointe David Morales, vice-Président de la CAPEB, en charge des affaires économiques. Désormais, en matière de rénovation, l’enjeu majeur est celui énergétique, en théorie servi par le calendrier serré et contraignant pour les propriétaires : en 2025, l’ensemble des logements classés G (soit 7% du parc actuellement) seront interdits à la location, puis les F en 2028 (10%) et les E en 2034 (22%). Toutefois, « Nous avions prévenu que le calendrier était intenable et nous demandons sa modification. Pour les logements classés G, l’échéance est dans 18 mois ! Or, les deux tiers d’entre eux sont en copropriété, laquelle a une temporalité qui lui est propre », souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM, Fédération nationale de l’immobilier.

Pour Camille Galtier, maire de Manosque ( PACA), très engagé dans une démarche de rénovation, dans le cadre du programme « Action coeur de ville », l’une des difficultés dans la réalisation de ces rénovations réside dans le fait de parvenir à trouver des artisans labellisés RGE, Reconnu garant de l’environnement, distinction nécessaire pour obtenir des aides financières. « Nous ne disposons pas de 100 artisans au m², c’est difficile. De plus, il arrive que certains artisans viennent mais renoncent au chantier, jugeant le dossier trop complexe», poursuit l’élu local. « Mettre sur pied des dossiers, obtenir des aides est très compliqué. Nous voudrions que la démarche soit simplifiée », confirme David Morales. De fait, en 2021, Qualibat, organisme de certification, a observé une baisse du nombre d’entreprises et artisans qualifiés RGE, 59 009 entités détenaient le sigle en 2021, contre 59 945 en 2020 (-1,6%).

Les propositions des notaires pour faire face à la crise du logement

Permis de construire, cahiers des charges des lotissements, statut du bailleur privé, décote sur l’achat d’un logement social, vente en viager à un héritier, financement de la rénovation énergétique… Le Conseil supérieur du notariat a récemment présenté plusieurs propositions de réformes en matière immobilière.

Alors que le Conseil national de la refondation (CNR) logement vient de formuler quelque 700 propositions et que la Première ministre, Élisabeth Borne, a annoncé une vingtaine de mesures pour faire face à la crise du logement en France (prolongation du dispositif de prêt à taux zéro jusqu’en 2027, extension de la caution publique pour les locataires, développement du bail réel solidaire…), le Conseil supérieur du notariat (CSN) a présenté, le 7 juin, cinq propositions en matière de logement. Ces dernières constituent une partie de l’ensemble des préconisations qui seront débattues et votées par la profession, fin septembre, lors de son prochain congrès, à Deauville, consacré au thème du logement.

Des mesures d’ordre structurel pour s’adapter à un « changement d’ère »

Il s’agit de réagir au « changement d’ère » qui s’opère depuis quelques mois, a expliqué Edouard Grimond, porte-parole du CSN en charge de l’immobilier, lors de la présentation de ces propositions à la presse. Baisse des volumes de ventes, stagnation des prix de ventes – voire baisse dans certains secteurs tels que l’immobilier ancien en Ile-de- France –, quasi-absence des primo-accédants dans les opérations, du fait de nombreux refus de prêt, marché du neuf à l’arrêt… « Après avoir connu des sommets, nous atterrissons, un peu violemment peut-être.» La profession émet des propositions d’ordre structurel destinées « à faire évoluer l’arsenal juridique existant », et donc « complémentaires à celles retenues par le gouvernement » qui sont « des mesures budgétaires et financières d’urgence pour relancer l’activité immobilière », a précisé Yves Delecraz, en charge de la présidence du 119e congrès des notaires.

Faciliter la délivrance des permis de construire

Une première proposition vise à encourager le recours au processus de concertation avec les administrations, les habitants et les associations, pour réduire les délais d’instruction des demandes de permis de construire et limiter les recours contre ces autorisations. Ce processus de concertation, qui est déjà prévu par les textes, est aujourd’hui peu utilisé et de façon variable selon les communes. Les notaires souhaitent donc que cette pratique, qui doit rester facultative, se généralise.

Faire évoluer le contenu des cahiers des charges des lotissements

Nombre de cahiers des charges de lotissements, qui sont des documents contractuels privés et modifiables uniquement à l’unanimité, contiennent des dispositions contraignantes qui entravent les projets de construction. Les maires ont la possibilité de mettre ces cahiers des charges en concordance avec les plans locaux d’urbanisme. Les notaires proposent de faciliter et de développer cette pratique pour faire en sorte que ces derniers se limitent à fixer les règles de vie au sein du lotissement, et ne soient pas des documents d’urbanisme.

Rendre le statut du bailleur privé plus cohérent et plus attractif

Pour rendre l’investissement locatif plus attractif, dans le neuf comme dans l’ancien, la profession préconise de substituer aux différents statuts actuels un régime uniforme laissant le choix au bailleur d’opter pour le statut de loueur professionnel ou de particulier (avec les règles fiscales associées en matière de revenus et de plus-values), qu’il s’agisse de location nue ou de location meublée. Il ne serait alors plus nécessaire de meubler un bien pour bénéficier du statut de loueur professionnel et du régime fiscal associé.

Maintenir dans le temps la décote accordée lors de l’acquisition d’un logement social

Pour favoriser l’accession à la propriété, les organismes de logement social proposent à leurs locataires d’acheter le logement qu’ils occupent à un prix décoté. Or, ce système peut constituer un effet d’aubaine dans la mesure où il permet parfois aux acquéreurs de réaliser d’importantes plus-values dès la première revente, au prix du marché, alors que ce n’est pas l’objectif visé. Les notaires suggèrent d’imposer, lors des reventes, la même décote que celle accordée initialement pour faire en sorte que le bien reste sur le marché du logement intermédiaire.

Élargir la vente en viager au cadre familial

Pour faciliter la solidarité familiale face à la dépendance des personnes âgées, les notaires préconisent de modifier les règles concernant la vente d’un logement en viager à un de ses héritiers, pour éviter que les cohéritiers ne s’y opposent et pour limiter les risques de voir l’opération requalifiée en donation déguisée. Ils proposent également de créer un prêt viager hypothécaire familial.

Faciliter le financement de la rénovation énergétique au niveau des copropriétés

Enfin, pour faire face aux difficultés de financement que pose la lutte contre les passoires thermiques et, en particulier, la profession réfléchit actuellement aux moyens de répondre aux problématiques que cela entraîne au niveau des copropriétés. « C’est un sujet complexe sur lequel nous devons encore travailler, mais nous ferons des propositions en ce sens, lors du congrès », a déclaré Yves Delecraz, en précisant que toutes les réflexions de la profession n’étaient pas encore finalisées et étaient susceptibles d’évoluer d’ici là.