Après la censure du gouvernement de Michel Barnier par les députés le 4 décembre 2024, une loi de finances spéciale a été promulguée le 20 décembre 2024. Cette loi a permis à l’État de continuer à percevoir des impôts et à emprunter pour garantir la continuité des services publics, en attendant la promulgation de la loi de finances initiale pour 2025.
En janvier 2025, le nouveau Premier ministre, François Bayrou, a décidé de repartir du projet de loi de finances déposé en octobre 2024 et de reprendre les débats qui avaient eu lieu au Sénat avant la censure, afin d’adopter rapidement un budget pour 2025.
Après les difficultés que l’on connaît, la loi fiscale a, enfin, été adoptée. Pour autant, le parcours n’est pas arrêté à cette étape, la loi ayant, sans surprise, été soumise au contrôle de constitutionnalité. En effet, des députés ont contesté la loi de finances pour 2025 devant le Conseil constitutionnel qui a fait l’objet de deux saisines le portant à répondre aux contestations portant sur la procédure législative d’adoption de la loi de finances, l’insertion dans celle-ci de certaines dispositions et la conformité à la Constitution de certaines dispositions1. Si le conseil constitutionnel censure 10 dispositions2, en substance, censure soit pour des motifs de procédure, soit en réponse aux recours dont il était saisi, soit d’office, il ne remet pas en cause la validité même de la loi fiscale qui a donc été publiée3 et qui contient, comme à l’accoutumé, de nombreuses dispositions concernant le domaine de l’immobilier.
Droits de mutations
1/ Droits de mutations à titre onéreux : Réévaluation (LF 2025, art. 116 ; CGI, art. 1594 F septies, nouveau)
En substance, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont dus par l’acquéreur lors de la mutation à titre onéreux d’un immeuble ou de droits immobiliers. Ils se composent de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière (TPF). In fine, le montant des DMTO résulte de l’addition de la taxe principale et, selon les cas, d’une ou plusieurs taxes additionnelles. La taxe principale est calculée selon un taux applicable, auquel un abattement ou une réduction peut être appliqué. Le taux des DMTO varie selon le régime applicable, général ou régime spécial. Dans le cadre du régime général, le taux des DMTO est fixé, par défaut, à 3,80 % du montant de la transaction. Toutefois, les conseils départementaux peuvent, par délibération annuelle, modifier ce taux, à condition qu’il reste compris entre 1,20 % et 4,50 %.
Les principaux changements apportés par la loi de finances pour 2025 sont :
• Rehaussement du plafond : Entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements pourront porter le taux des DMTO jusqu’à 5 % (contre 4,5 % actuellement).
• Protection des Primo-Accédants : Si un département choisit d’appliquer le taux maximal de 5 %, la fraction de la valeur du bien ≤ 250 000 € reste soumise à un plafond de 4,5 %.
• Taux Réduit ou exonération : Les départements pourront instaurer un taux réduit ou une exonération pérenne en faveur des primo-accédants, sous réserve que l’acquéreur s’engage à affecter le bien à sa résidence principale de manière continue pendant au moins cinq ans à compter de l’acquisition.
2/ Droits de mutations à titre gratuit : Exonération provisoire sur les donations de sommes d’argent réemployées (LF 2025, art. 71 ; CGI, art. 790 A bis, nouveau)
Les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sont des taxes qui s’appliquent lors de la transmission de biens, que ce soit par donation ou succession. Calculés sur la valeur du bien au moment de la transmission, ils varient en fonction du lien de parenté entre donateur / donataire ou défunt / héritier.
La loi de finances 2025 introduit une exonération temporaire pour les dons d’argent dans le cadre familial, sous certaines conditions, sauf cas d’exclusion.
• Durée du dispositif : Le dispositif temporaire s’applique aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
• Conditions d’affectation : Les sommes d’argent données doivent être utilisées par le donataire pour :
o L’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à être la résidence principale. Si le logement est destiné à un investissement locatif, il est interdit de louer à un membre du foyer fiscal du donataire.
o Des travaux ou des dépenses de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans sa résidence principale.
• Plafonds de l’Exonération : L’exonération est soumise à des limites :
o Un maximum de 100 000 euros par donateur à un même donataire.
o Un maximum de 300 000 euros par donataire.
• Engagement de conservation : Le bénéficiaire doit s’engager à conserver la résidence principale durant 5 années à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux.
• Affectation des sommes : Les sommes perçues doivent être utilisées dans les 6 mois suivant le transfert des fonds.
• Absence de précédent : Le bénéficiaire ne doit pas avoir déjà bénéficié de cette exonération pour le même donateur.
• Exclusions de l’Exonération : L’exonération ne s’applique pas aux dépenses pour lesquelles le donataire a déjà bénéficié de :
o Crédit d’impôt sur le revenu pour l’emploi d’un salarié à domicile.
o Déduction de charges pour le calcul de ses revenus catégoriels.
o Dispositif d’aide MaPrimeRénov’.
Investissement locatif
Dispositif Loc’Avantages” : prorogation (LF 2025, art. 88 ; CGI, art. 199 tricies, I, A, 1) - Ce dispositif de réduction d’impôt pour les propriétaires louant à des loyers modérés est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Le rapport d’évaluation initialement prévu pour 2024 est reporté à septembre 2025.
Logement social
1/ Outre-mer : simplification des formalités fiscales du logement locatif intermédiaire (LF 2025, art. 37 ; CGI, art. 244 quater W, VII)
La loi de Finances 2025 simplifie les démarches administratives des bailleurs sociaux en remplaçant l’agrément fiscal préalable par une simple obligation d’information, tout en alignant le dispositif fiscal des logements locatifs intermédiaires en outre-mer sur celui de la métropole.
2/ Réduction de loyer de solidarité (RLS) : indexation (LF 2025, art. 169)
La RLS consiste en une baisse forfaitaire de loyer destinée aux foyers logés dans le parc locatif social conventionné, sous condition de ressources. Elle est financée par les bailleurs sociaux, qui bénéficient d’une baisse équivalente des Aides Personnalisées au Logement (APL) versées aux locataires. Chaque année, les forfaits de RLS ainsi que les montants des ressources mensuelles maximales ouvrant droit à cette réduction sont revalorisés par arrêté, en tenant compte d’indices de référence et dans la limite de certains plafonds.
La loi de finances 2025 introduit de nouvelles règles d’indexation pour certains paramètres de la RLS :
• Évolution dérogatoire des montants mensuels de RLS : Les montants mensuels de la RLS peuvent évoluer de manière dérogatoire, c’est-à-dire indépendamment de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Toutefois, cette évolution doit garantir que le montant moyen annuel ne soit pas inférieur de plus de 25 % à celui de l’année 2024.
• Gel des plafonds de ressources : Les plafonds de ressources des bénéficiaires de la RLS sont gelés, signifiant qu’ils ne seront pas revalorisés pour 2025.
LMNP
1/ Plus-value immobilière : Minoration du prix d’acquisition par réintégration des amortissements (LF 2025, art. 84 ; CGI, art. 150 VB, III nouveau)
Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) sous le régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) peuvent amortir leur bien immobilier. Cela permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi le montant imposable et allégeant la charge fiscale.
À partir du 15 février 2025, les amortissements des biens mis en location ou mis à disposition sous toute autre forme, viendront réduire le prix d’acquisition.
Toutefois, des exceptions sont prévues pour les résidences universitaires4 et les résidences-services5 destinées à l’accueil exclusif des étudiants, personnes de -30 ans en formation ou stage, titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, âgées ou en situation d’handicap...
Les amortissements pour des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, d’amélioration ou de démolition ne seront pas inclus dans cette minoration lorsque les dépenses seront prises en compte au titre de l’impôt sur le revenu.
2/ Suppression de la Réduction d’Impôt pour Frais de Comptabilité (LF 2015, art. 11)
L’article 199 quater B du Code Général des Impôts (CGI), qui permettait aux Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) de bénéficier d’une réduction d’impôt, sous certaines conditions, plafonnée à 915 € correspondant aux deux tiers des frais de comptabilité et d’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) ou à une association de gestion, a été abrogé.
Monuments historiques (LF 2025, art. 121)
Limitation du taux de valeur locative - La loi de Finances pour 2020 (art. 146) a instauré une méthode spécifique pour calculer la valeur locative des locaux d’habitation à caractère exceptionnel, notamment pour la plupart des monuments historiques situés en zone rurale, où la valeur locative est déterminée par application d’un taux de 8 % à la valeur vénale.
La loi de finances pour 2025 introduit une limitation de ce taux pour les monuments historiques classés ou inscrits : la variation des valeurs locatives de ces biens résultant de la révision ne doit pas dépasser celle de l’ensemble des valeurs locatives des locaux d’habitation
Plus-value immobilière
1/ Prorogation de l’exonération pour les surélévations (LF 2025, art. 85 ; CGI, art. 150 U, II, 9°)
La loi de finances pour 2023 avait permis, jusqu’au 31 décembre 2024, une exonération d’impôt sur la plus-value en cas de cession d’un droit de surélévation lorsque l’acquéreur construit des logements dans un délai de quatre ans.
Cette mesure est prorogée jusqu’au 31 décembre 2026.
2/ Évolution du régime des plus-values immobilières en Corse (LF 2025, art. 86 ; CGI, art. 150 VE, VI nouveau)
La loi de finances pour 2024 avait exclu les biens de tout cas d’exonérations et prévu un abattement de 60 % lorsque les biens sont situés en zones tendues.
La loi de finances pour 2025 revient au régime des exonérations de plus-values immobilières et supprime l’abattement.
PTZ
1/ Extension du champ d’application du PTZ (LF 2025, art. 90 ; CCH, art. L. 31-10-1)
Le domaine d’application du prêt à taux zéro, soumis à des conditions de ressources, est élargi à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire, du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027.
2/ Harmonisation des Eco-PTZ & PAMTZ (LF 2025, art. 87 ; CGI, art. 199 ter S, art. 199 ter V & art. 244 quater U, V)
La loi de finances 2024 a permis aux sociétés de tiers financement de distribuer l’éco-PTZ, ainsi que le Prêt Avance Mutation à taux zéro (PAMTZ).
La loi de finances 2025 harmonise les modalités de conventionnement, les formalités administratives pour la demande de prêt, ainsi que les modalités déclaratives et d’imputation du PAM à taux zéro avec celles de l’éco-PTZ.
Elle a également coordonné les crédits d’impôts pour les sociétés de tiers financement ayant proposé des offres d’éco-PTZ depuis le 1er avril 2024 et des offres de PAM à taux zéro depuis le 1er septembre 2024.
Quartiers prioritaires de la ville (LF 2025, art. 170)
1/ Régime transitoire
La loi du 21 février 2014 définit la politique de la ville comme une politique de cohésion urbaine et de solidarité en faveur des quartiers défavorisés, désignés sous le terme de quartiers prioritaires de la ville (QPV). La liste des QPV est mise à jour à chaque renouvellement général des conseils municipaux.
Les contrats de ville précédents, arrivant à échéance le 31/12/2023, ont conduit à la définition d’une nouvelle géographie. La nouvelle cartographie des QPV, publiée en décembre 2023, a été modifiée en juillet 2024, permettant la signature des nouveaux contrats de ville jusqu’au 31 mars 2024.
L’abattement spécial de 30 % sur la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) est conditionné à la signature d’une convention avec la commune et l’Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI). La déclaration doit ensuite être déposée auprès de l’administration fiscale avant le 1er janvier de l’année suivante.
La loi de finances pour 2025 prévoit que la signature de la convention et la déclaration fiscale pourront être effectuées jusqu’au 31 mars 2025 en Hexagone.
En outre-mer, la nouvelle cartographie des QPV a été publiée en décembre 2024. En l’absence de nouveaux contrats de ville pour 2025, des moyens financiers spécifiques et des crédits dédiés seront mobilisés afin de garantir la continuité du soutien aux quartiers prioritaires. L’abattement de 30 % sur la TFPB est également maintenu.
2/ Renouvellement
Enfin, pour harmoniser les échéances, le renouvellement des QPV est désormais aligné sur celui des contrats de ville. Ainsi, la prochaine mise à jour interviendra le 1er janvier 2030, puis tous les six ans.
Résidence fiscale (LF 2025, art. 83 ; CGI, art. 4 B, 1)
Précision de la notion - Le Conseil d’État a jugé en 20246 que la domiciliation fiscale hors de France doit être évaluée selon les règles internes françaises7, indépendamment des définitions des conventions fiscales internationales. Cette décision a donc remis en question les modalités d’imposition basées sur la primauté des conventions internationales.
La loi de finances 2025 confirme que les personnes considérées comme non résidentes fiscales de France par les conventions internationales ne seront pas imposées en France selon le CGI.
Taxe d’aménagement (LF 2025, art. 111)
1/ Extension des exonérations à la taxe d’aménagement tertiaire
Une taxe annuelle s’applique aux locaux à usage de bureaux, commerciaux, de stockage et aux surfaces de stationnement situés dans certaines zones (Région Île-de-France : Paris, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise, Départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes).
Cette taxe est due par toute personne disposant d’un local taxable au 1er janvier de l’année d’imposition (propriétaire, usufruitier, preneur à bail à construction, emphytéote ou titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel). Toutefois, des exonérations existent que la loi de finances pour 2025 élargit. Ainsi, sont en sus, désormais, exemptés de la taxe annuelle les locaux qui sont :
• Vacants au 1er janvier de l’année d’imposition
• Dont le redevable s’engage à les transformer en locaux à usage d’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (les travaux devant être achevés avant l’expiration de ce délai)
Toutefois, une déclaration préalable ou une demande de permis de construire devra être déposée durant l’année civile précédant la déclaration de la taxe.
2/ Application de la taxe d’aménagement aux changements de destination en locaux d’habitation
La loi de finances pour 2025 précise également que les opérations entraînant un changement de destination de locaux non résidentiels en locaux d’habitation, nécessitant une déclaration préalable ou un permis de construire, seront soumises à la taxe d’aménagement. Sauf, on l’a vu, exonération en cas d’engagement à transformer les locaux dans les 4 ans de l’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire).
Cette mesure s’applique depuis le 15 février 2025, sauf délibération contraire.
Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (LF 2025, art. 110 & 115)
En substance la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS) s’applique aux logements meublés non affectés à l’habitation principale, pour tous les occupants ou propriétaires au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois, certains locaux bénéficient d’exonérations de plein droit :
• Locaux assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• Logements étudiants en résidences universitaires gérées par le CROUS ou des organismes similaires
• Logements pour élèves dans les écoles et pensionnats
De plus, dans les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR), les communes peuvent exonérer les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes.
Depuis le 1er janvier 2023, chaque propriétaire doit indiquer, avant le 1er juillet de chaque année d’imposition et via le service « Gérer mes biens immobiliers, l’occupation pour chacun de ses locaux.
La loi de finances pour 2025 apporte un certain nombre de modifications :
• Extension des Exonérations : Les locaux hébergeant temporairement des personnes en difficulté sous convention ou agrément sont désormais exonérés.
• Report de la Déclaration : Dans les Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) (ex-ZRR), la date limite passe du 1er janvier au 1er mars.
• Maintien des Exonérations Communales : Les délibérations municipales antérieures restent valables à partir de 2025.
• Suppression de Certains Dégrèvements :
o Gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs, foyers de travailleurs migrants et résidences sociales
o Organismes louant des logements sous convention avec l’État pour les personnes défavorisées
• Renforcement des Obligations Déclaratives
o Propriétaires : la déclaration annuelle obligatoire via « Gérer mes biens immobiliers » est complétée pour préciser : caractéristiques des locaux, mode d’occupation, type de location, dates de début et de fin d’occupation, le cas échéant, identification du gestionnaire de location, le cas échéant, motif de la vacance locative
o Occupants de Résidences Secondaires : Mentionner dans leur déclaration de revenus : l’identification du bien occupé et l’identité du propriétaire
Taxe de séjour (LF 2025, art. 101)
Indexation - La taxe de séjour peut être instaurée par délibération de l’organe délibérant de la collectivité soit au forfait, indépendamment du nombre de clients, soit au réel. Jusqu’alors, le barème des limites tarifaires de la taxe de séjour était revalorisé chaque année en fonction du taux de croissance de l’indice des prix à la consommation (hors tabac) de l’avant-dernière année.
La loi de finances pour 2025 prévoit désormais que, à compter du 1er janvier de chaque année, la revalorisation doit désormais être calculée sur la base de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation de l’ensemble des ménages en France (hors tabac), mesurée entre l’année N-3 et N-2 de l’année de révision.
TVA
1/ Taux réduit : exclusion des chaudières à énergie fossile (LF 2025, art. 32 ; CGI, art. 278-0 bis A, III bis nouveau & 279-0 bis, 2 bis)
À compter du 1er mars 2025, la fourniture et l’installation de chaudières utilisant des combustibles fossiles sont exclues du taux réduit de TVA (5,5 % pour les prestations & 10 % pour les travaux).
Toutefois, les opérations ayant fait l’objet d’un devis daté et accepté par les deux parties, avec un acompte encaissé avant le 1er mars 2025 restent éligibles au taux réduit.
2/ Taux réduit : formalités simplifiées (LF 2025, art. 41 ; CGI, art. 278-0 bis A, IV & 279-0 bis, 3)
Pour bénéficier de la TVA à taux réduit (10 % pour la rénovation classique & 5,5 % pour la rénovation énergétique), les clients contribuables devaient remettre des attestations CERFA.
Ces attestations sont supprimées. Il suffira désormais d’une mention sur la facture ou le devis signé indiquant que les prestations entrent dans le champ d’application de la TVA à taux réduit.
3/ Panneaux photovoltaïques : réduction du taux (LF 2025, art. 42 ; CGIn art. 278-0 bis, P nouveau)
Les installations inférieures à 3 kWc étaient soumises à une TVA de 10 % et celles au-delà de 3 kWc l’étaient aux taux de 20 %.
À compter du 1er octobre 2025, il va être appliqué un taux réduit de 5,5 % aux travaux de livraison et d’installation de panneaux photovoltaïques d’une puissance inférieure ou égale à 9 kWc, dès lors qu’ils sont associés à un dispositif de stockage ou de gestion de la consommation.
4/ Franchise en base de TVA unifiée
La loi de finances baisse le seuil de la franchise en base de TVA qui devient un seuil unique fixé :
- Pour l’année civile précédente : à 25 000 € de chiffre d’affaires
- Pour l’année en cours : à 27 500 € de chiffre d’affaires.
Zones de Revitalisation Rurale (LF 2025, art. 99)
Classement des communes - Depuis, le 1er juillet 2024, le zonage des Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) a été remplacé par celui des Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR). Ce nouveau dispositif repose sur deux niveaux de classement :
• ZFRR : concerne les communes de moins de 30 000 habitants situés dans un EPCI. La liste officielle des communes classées a été publiée par l’arrêté du 19 juin 2024.
• ZFRR+ : concerne territoires les plus vulnérables. La liste des communes concernées n’a pas encore été dévoilée.
Les collectivités situées en ZFRR peuvent, par délibération, accorder certaines exonérations fiscales. La suppression du dispositif ZRR et son remplacement par les ZFRR ont entraîné la perte d’avantages fiscaux pour certaines communes. Afin d’atténuer cet impact, la loi de finances 2025 prévoit que ces communes pourront bénéficier rétroactivement des exonérations et avantages liés au zonage ZFRR, avec un effet couvrant la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2027.
À compter du 1er janvier 2025, la loi de finances 2025 introduit de nouvelles modalités de classement pour les ZFRR et ZFRR+, visant à mieux adapter le dispositif aux besoins des territoires concernés.
Notes
1. Conseil Constitutionnel, Décision n 2025-874 DC du 13 février 2025, JORF n°0039 du 15 février 2025 Texte n°3.
2. Il censure comme « cavaliers budgétaires » c’est-à-dire comme ne relevant pas du champ des lois de finances défini par la LOLF, ses articles 155, 174, 176, 177, 179, 180, 181, 187 et 194. Il censure également comme introduite en méconnaissance de la règle dite de l’entonnoir son article 108.
3. Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, JORF n°0039 du 15 février 2025, Texte n°1.
4. CCH, art. L. 631-12.
5. CCH, art. L. 631-13.
6. CE, 5 février 2024, n° 469771.
7. article 4 B du Code général des impôts.