Longtemps marqué par un équilibre contractuel jurisprudentiel, le statut des baux commerciaux a fait l’objet d’une intervention législative significative, en faveur du preneur, avec la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite aussi « PINEL ». En ce sens, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique1 apporte sa pierre à l’édifice. Ce texte poursuit un double objectif : simplifier les relations contractuelles et renforcer la protection du preneur, notamment en matière de trésorerie et de garanties.
Dans cette perspective, le législateur procède à un encadrement accru de plusieurs mécanismes structurants du bail commercial. D’une part, il restreint le champ d’application du droit de préemption du locataire en en précisant les contours. D’autre part, il introduit de nouvelles règles relatives au paiement du loyer, en consacrant notamment un droit à la mensualisation, tout en validant sous conditions certaines clauses d’indexation.
Par ailleurs, la réforme encadre plus strictement les garanties exigibles par le bailleur, en instaurant un plafonnement global et en organisant leur sort en cas de mutation des locaux ou de fin du bail. Enfin, elle modifie les conditions d’octroi des délais de grâce en matière de clause résolutoire.
Ces différentes mesures, qui s’inscrivent dans une logique de régulation économique, invitent à s’interroger sur la portée et les limites de cette réforme du statut des baux commerciaux.
I. Le droit de préemption du locataire commercial (L. 2026, art. 61 ; C. com., art. L. 145-46-1, mod.)
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite aussi « PINEL », a créé à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce un droit de préférence au profit d’un locataire à bail commercial que la loi de 2026 vient de restreindre en précisant le domaine des locaux concernés.
A/ Rappel du droit de préemption commercial
La loi de 2014 a créé un nouveau mécanisme de droit de préemption au profit du locataire d’un bail commercial, qu’elle écarte dans certaines hypothèses.
1. Le mécanisme du droit de préemption
Le droit de préemption applicable au bail commercial n’est pas sans rappeler celui prévu par l’article 15 de la loi de 1989 en matière de bail d’habitation de la résidence principale, prévoyant que, en cas de modification des conditions de vente, la vente doit de nouveau être proposée au preneur, ainsi que la reproduction de mentions légales.
a. L’offre initiale de vente
Le propriétaire d’un local commercial ou artisanal qui envisage de vendre son bien est tenu d’en informer préalablement son locataire, soit par LRAR, soit par remise en main propre contre récépissé. Cette 5
notification, qui doit impérativement préciser le prix et les conditions de la vente envisagée sous peine de nullité, constitue une véritable offre de vente au profit du preneur. À compter de la réception de cette offre, le locataire dispose d’un délai de réflexion d’un mois pour se prononcer. En cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser l’acte de vente. Toutefois, si le locataire manifeste l’intention de recourir à un emprunt, la vente se trouve subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation est alors porté à quatre mois ; à défaut de régularisation dans ces délais, l’acceptation de l’offre devient caduque et privée de tout effet.
b. Modification du prix ou des conditions
Dans l’hypothèse où le bailleur déciderait ultérieurement de consentir la vente à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire — ou le bailleur lui-même — doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, sous peine de nullité de la vente. Cette seconde notification ouvre un nouveau droit de préférence au profit du locataire, valable pendant un délai d’un mois suivant sa réception, au-delà duquel l’offre non acceptée devient caduque. Si le locataire accepte cette nouvelle proposition, les délais de réalisation de l’acte de vente demeurent identiques, à savoir deux mois par principe, ou quatre mois en cas de recours explicite à un prêt de financement, l’absence de régularisation au terme de ce délai rendant l’acceptation sans effet.
c. Validité
Enfin, il convient de souligner que chaque notification adressée au locataire doit obligatoirement reproduire textuellement les termes de la loi, ainsi que le prix et les conditions requises, à peine de nullité.
2. Les exceptions au droit de préemption
Ce droit de préemption légal est toutefois écarté dans plusieurs situations spécifiques définies par la loi. Il ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de locaux commerciaux distincts, ni lors de la vente d’un local au copropriétaire d’un tel ensemble. De même, les transmissions familiales — au conjoint, aux ascendants ou aux descendants du bailleur ou de son conjoint — échappent à ce dispositif, tout comme les aliénations soumises aux droits de préemption publics institués par le code de l’urbanisme.
Enfin, la jurisprudence avait exclu du champ d’application du droit de préemption les locaux industriels, c’est-à-dire tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant2. La loi de 2026 étend les cas où le droit de préemption commercial est écarté.
B/ Les nouvelles restrictions au droit de préemption commercial
L’article 61 de la loi de 2026 insère un nouvel alinéa à l’article L. 145- 46-1 du Code de commerce qui détermine quels sont les locaux commerciaux et artisanaux relevant du droit de préemption.
1/ Les locaux commerciaux
Si le législateur précise quels sont les locaux soumis au droit de préemption et ceux qui en sont exclus, il ne tranche pas la question des locaux qui seraient mixtes.
a/ Les locaux soumis au droit de préemption
Dans le cadre du droit de préemption commercial, la notion de local à usage commercial s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations.
Bien entendu, les droits de préemption publics priment toujours, même pour les locaux commerciaux éligibles.
b/ Les locaux exclus du droit de préemption
Le droit de préemption ne s’applique pas aux locaux à usage exclusif de bureau, ainsi qu’aux entrepôts.
c/ Le sort des locaux mixtes
À notre sens, en cas de bail portant sur des locaux mixtes (partiellement éligibles et partiellement exclus du droit de préemption), il conviendra de déterminer l’usage principal du local. L’accessoire suivrait alors le sort du principal : si l’usage principal relève du champ d’application du droit de préemption (ex. commerce de détail), ce dernier s’appliquera à l’ensemble des locaux, y compris aux parties accessoires (ex. réserves ou entrepôts attenants). À l’inverse, si l’usage principal est exclu (ex. bureau dominant), le droit de préemption serait inapplicable, même pour les parties commercialement utilisées
2/ Les locaux artisanaux
a/ Les locaux soumis au droit de préemption
Dans le cadre du droit de préemption commercial, la notion de local à usage artisanal, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité.
b/ Les locaux exclus du droit de préemption
Outre les locaux d’entrepôts artisanaux qui sont expressément exclus du bénéfice du droit de préemption, on l’aura compris, la liste à venir établie par décret précisant les activités relevant du droit de préemption commercial permettra de préciser les activités qui en seront exclues.
3/ Entrée en vigueur
Ces précisions ne sont applicables qu’aux mutations intervenant depuis la promulgation de la loi de 2026, soit depuis le 28 mai 2026.
II. Le loyer commercial
Nouveauté, la loi de 2026 régit la périodicité du loyer commercial qui peut désormais être mensualisé. En matière d’indexation des loyers commerciaux, elle consacre la validité des clauses dites « tunnel ».
A. Le loyer mensuel de droit à la demande du preneur (L. 2026, art. 62, I, 1° & 2 & II, A ; C. com., art. L. 145-32-1, nouv. & L. 145-15 mod.)
En pratique, jusqu’alors, le loyer commercial est généralement prévu payable trimestriellement d’avance, et plus rarement mensuellement. Ce paiement trimestriel d’avance peut avoir un impact non négligeable sur la trésorerie du preneur. Lorsque le loyer n’est pas mensuel, seul un accord ultérieur des parties peut organiser un paiement mensuel.
C’est pourquoi désormais la mensualisation devient un droit opposable, ce qui inverse la logique contractuelle traditionnelle. En effet, la loi reconnait un droit unilatéral à certains preneurs à la mensualisation sous conditions. En effet, le nouvel art. L. 145-32-1 C. com. prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Autrement dit, le preneur doit être à jour de ces paiements.
Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Ces dispositions qui sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi, sont désormais d’ordre public. De sorte que toute clause ou accord contraire sera réputé non écrit.
Généralement, lorsque l’on parle de loyer payable, cela inclut les accessoires au loyer comme les provisions. À voir si la pratique et la jurisprudence dissocieront du droit à la mensualisation le paiement des charges (qui resteraient trimestrielles) du loyer (qui deviendrait mensuel). La jurisprudence aura sans doute aussi à éclaircir le domaine d’application de ce texte en précisant sans doute les notions d’activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
En pratique, la problématique de la gestion de la trésorerie passe des mains des preneurs à celles des bailleur. Les bailleurs habitués au paiement trimestriel d’avance devront anticiper les paiements désormais mensuels.
B. L’encadrement de la variation des loyers : la validation limitée de la clause « tunnel » (L. 2026, art. 62, I, 3 ; C. com., art. L. 145-38-1)
Par principe, la clause d’indexation doit jouer à la hausse comme à la baisse pour suivre la variation de l’indice de référence. Autrement dit, la réciprocité de la variation est de mise, de sorte que toute clause d’indexation asymétrique est écartée. La question qui se pose alors est de savoir si est valide la clause d’indexation qui vise à encadrer symétriquement la variation annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse, à savoir la clause dite « tunnel ».
Si le législateur de 2026 consacre une telle clause, il en restreint le domaine d’application. En effet, le nouvel article L. 145-38-1 C. com. prévoit que dans le bail des locaux à usage commercial, la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) prise en compte pour la révision du loyer3 est autorisée. Ne sont donc concernés que les locaux commerciaux soumis à l’ILC. Les locaux soumis à l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) en sont donc exclus.
III. L’encadrement des garanties (L. 2026, art. 62, I, 4) & II, A, B & C & III ; C. com., art. L. 145-40, mod.)
L’article L. 145-40 prévoit une certaine limitation du montant du dépôt de garantie en sanctionnant le bailleur qui se montrerait trop gourmand. En effet, il prévoit que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Cette protection apparaissant insuffisante, le législateur de 2026 complète cet article de 3 alinéas4 qui plafonnent le montant des sommes payées à titre de garantie, organisent leur gestion en cas de cession des locaux, ainsi que leur restitution à l’issue du bail.
A. Le plafonnement des sommes versées à titre de garantie
Désormais, il est prévu que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 C. com. ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
Ce plafonnement s’applique aussi bien aux sommes versées à titre de garantie qu’à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail.
Ainsi, le texte vise à encadrer toutes les sûretés que le bailleur peut exiger du preneur à bail commercial. On peut penser que les garanties visées s’entendent de l’ensemble des sûretés, quelle que soit leur forme ou leur qualification, dès lors qu’elles ont pour objet d’assurer la bonne exécution du bail commercial : cela inclut tant les garanties en numéraire (dépôt de garantie, sommes bloquées) que les sûretés personnelles (cautionnement, garantie autonome, lettre d’intention) et les sûretés réelles ou financières (nantissement de fonds de commerce, de matériel ou de comptes-titres, cession de créances, gage, etc.), l’ensemble devant être pris en compte pour l’appréciation du plafond légal.
À notre sens, cela signifie que le législateur n’entend pas que le bailleur contourne le plafond en multipliant ou en diversifiant les garanties.
Donc, peu importe la forme de la garantie, l’addition de leur valeur totale, et elle ne doit pas dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyers.
Pour autant, le domaine d’application, par le renvoi à l’article L. 145-32-1 C. com. est toutefois limité donc aux locaux éligibles à la mensualisation, c’est-à-dire destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Consacrant la pratique, le texte précise que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail.
Ces dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi de 2026.
B. Le sort des garanties en cas de transmission des locaux commerciaux
Non réglementées jusqu’à présent, la loi précise désormais le sort des garanties en cas de transmission des locaux. Ainsi, en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Autrement dit, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est légalement transférée de plein droit à l’acquéreur des murs, tandis que les autres garanties consenties au bailleur initial deviennent caduques lors de la mutation. Ces garanties n’étant pas transférables au nouveau bailleur, nul doute qu’il en sera tenu compte lors de la négociation financière de la vente des murs.
Ici, le nouveau dispositif semble générique pour s’appliquer à tous les baux commerciaux et ne pas se limiter aux locaux éligibles à la mensualisation.
Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu’aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi de 2026, soit à partir du 28 août 2026.
C. La restitution des garanties
Ici aussi, jusqu’alors, c’est la pratique qui a imaginé le régime de la restitution des garanties à l’issue du bail.
Désormais, L. 145-40 C. com. prévoit un délai de restitution selon la nature de la garantie.
Ainsi, les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou LRAR, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Autrement dit, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés.
Mais, lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. À cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties.
Ici, aussi, le nouveau dispositif semble générique pour s’appliquer à tous les baux commerciaux et ne pas se limiter aux locaux éligibles à la mensualisation.
Ces dispositions sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi de 2026 lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date.
IV/ La clause résolutoire (L. art. 63)
L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande de délai de grâce présentée dans les formes et conditions de droit commun5 peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires6, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le législateur de 2026 conditionne le bénéfice des délais de grâce. En effet, L145-41 C. com. prévoit désormais que l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Toutefois, le nouveau dispositif, applicable dans les îles Wallis et Futuna, s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.
En guise de conclusion, on peut dire que la loi du 26 mai 2026 s’inscrit dans une dynamique de modernisation et de rationalisation du statut des baux commerciaux. En intervenant sur des aspects essentiels tels que le droit de préemption, les modalités de paiement du loyer, l’encadrement des garanties ou encore le régime de la clause résolutoire, le législateur entend renforcer la lisibilité et l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs.
Si certaines mesures consacrent des pratiques existantes — à l’image de la clause d’indexation « tunnel » —, d’autres traduisent une volonté plus marquée de protection du preneur, notamment à travers la mensualisation du loyer ou le plafonnement global des garanties. Ce dernier mécanisme, en particulier, témoigne d’une approche globale des sûretés visant à prévenir les contournements contractuels.
Pour autant, plusieurs zones d’ombre subsistent et appelleront des précisions jurisprudentielles, notamment quant au champ d’application de certaines dispositions ou à leur articulation avec les pratiques contractuelles. Dès lors, si cette réforme apporte des avancées notables, sa portée effective dépendra de son appropriation par les acteurs et de l’interprétation des juges.
Notes
1. JORF n°0122 du 27 mai 2026, texte n°1.
2. Civ. 3, 29 juin 2023, n° 22-16.034.
3. en application des articles L. 145-38 (révision triennale) et L. 145-39 (clause d’échelle mobile) C. com.
4. applicables dans les îles Wallis et Futuna.
5. « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite… » 5. prévues à l’article 1343-5 du code civil selon lequel :
6. Et non plus de « de résiliation ».