Le décret d’application de la loi « anti-squat » est enfin publié

À  l’heure où l’inquiétude grandit face au désengagement progressif des investisseurs à l’égard du marché de la location longue durée, au profit de la location courte, voire très courte durée, au point que soit mis en avant ici et là le « statut du bailleur privé », un nouveau décret vient renforcer l’indemnisation des bailleurs lésés. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « anti-squat », a en effet tendu à faciliter la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement, ainsi que l’expulsion du locataire indélicat. Toutefois, son article 11, codifié à l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), a renvoyé à un décret en Conseil d’État le soin de préciser les modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique pour l’exécution d’une mesure d’expulsion.

C’est, enfin, chose faite avec le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 relatif aux modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique¹. Ainsi, l’article 2 du décret de 2025 insère, après le chapitre III du titre V du livre I^er de la partie réglementaire du Code des procédures civiles d’exécution (CPC), un nouveau chapitre IV intitulé « Procédure d’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique », lequel fait suite au chapitre III, désormais intitulé « Réquisition du concours de la force publique » par l’article 1er du même décret. Ce nouveau chapitre IV comprend, d’une part, des dispositions générales relatives à la demande d’indemnisation (I), et, d’autre part, des dispositions spécifiques applicables aux lieux habités ou aux locaux à usage professionnel (II).

Conformément au droit commun, le texte est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 7 novembre 2025.

I - Dispositions relatives à la demande d’indemnisa­tion et à son instruction

Après avoir posé le principe de la période de la responsabilité étatique, le décret précise le régime juridique de la demande en indemnisation ainsi que celui de la réponse préfectorale à celle-ci.

A - Le principe de la responsabilité de l’État

Le point de départ de la responsabilité (CPC, art. R. 154-1)

Lorsque les conditions de l’expulsion² sont remplies, le refus de l’État de prêter son concours à l’exécution des jugements ou des autres titres exécutoires a pour effet d’engager sa responsabilité à compter de la date de la décision de refus du préfet de département ou, à Paris, du préfet de police, ou, en l’absence de décision explicite, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la date de la demande de concours de la force publique.

Le terme de la responsabilité de l’État (CPC, R. 154-4.-I)

Quand le préfet a refusé au propriétaire des locaux le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre, la période de responsabilité de l’État prend fin à la date de survenance de l’un des évènements suivants :

• lorsque le préfet accorde ultérieurement le concours de la force publique ou à la date de sa mise en œuvre effective lorsque celle-ci intervient plus de quinze jours après sa décision, sauf si ce délai est imputable au propriétaire ou à son commissaire de justice ou justifié par des circonstances particulières ;
• lorsque les occupants quittent volontairement les locaux, à la date à laquelle leur départ a été constaté ;
• lorsque le bénéficiaire de la décision de justice renonce à pour­suivre l’expulsion ;
• lorsque le bien immobilier est vendu, à la date de signature de l’acte de vente ;
• lorsque l’occupant décède. 

L’exclusion du préjudice indemnisable en cas d’infirmation de la décision d’expulsion (CPC, R. 154-4.II) - Lorsque l’exercice d’une voie de recours conduit à l’infirmation de l’ordonnance ou du jugement d’expulsion alors que le préfet avait refusé au propriétaire des locaux le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion de ses occupants, le propriétaire ne peut justifier d’un préjudice susceptible de lui ouvrir droit à indemnisation.

B – La demande d’indemnisation (CPC, art. R. 154-2)

La saisine de l’autorité préfectoral refusant le concours - Le bénéficiaire de la décision d’expulsion saisit d’une demande d’indemnisation le préfet qui a refusé le concours de la force publique, par tout moyen permettant d’en assurer la date de manière certaine.

La preuve du préjudice - Le demandeur doit joindre à sa demande toute pièce établissant la réalité et le montant des préjudices dont il demande réparation.

Ceux-ci doivent être en lien direct et certain avec la décision de refus d’octroi du concours de la force publique.

Cette demande fait l’objet d’un accusé de réception comportant les mentions prévues à l’article R. 112-5 du code des relations entre le public et l’administration, à savoir :

1° La date de réception de la demande et la date à laquelle, à défaut d’une décision expresse, celle-ci sera réputée acceptée ou rejetée ;

2° La désignation, l’adresse postale et, le cas échéant, électronique, ainsi que le numéro de téléphone du service chargé du dossier ;

3° Le cas échéant, lorsqu’une demande adressée à l’administration est incomplète, les pièces et informations manquantes exigées³.

C - La décision du préfet sur la demande d’indemnisation (CPC, art. R. 154-3)

L’examen de la demande - À réception de la demande, le préfet sta­tue sur la responsabilité de l’État et sur le droit à indemnisation du bénéficiaire de la décision d’expulsion.

La demande accueillie - Lorsque la responsabilité de l’État est engagée du fait du refus de concours de la force publique, le préfet commu­nique au bénéficiaire le montant de l’indemnisation qu’il propose au vu des préjudices allégués après lui avoir demandé, le cas échéant, de fournir des pièces justificatives supplémentaires.

Les effets de la transaction indemnitaire - L’indemnisation fait l’objet d’une transaction⁴.

Dans ce cadre, le propriétaire s’engage à renoncer à tout recours, y compris juridictionnel, concernant le même litige, ainsi qu’à rembour­ser l’État de toute somme qu’il aurait perçue, ou percevra, tant de l’occupant sans droit ni titre, que d’organismes tiers.

Dès la signature de la transaction, l’État est subrogé dans tous les droits et actions que détient le propriétaire contre l’occupant sans droit ni titre pour la période en cause.

Le silence du préfet sur la demande d’indemnisation (rejet) - Le silence gardé par le préfet sur la demande d’indemnisation pendant un délai de deux mois suivant sa réception vaut rejet de celle-ci.

Le recours à l’encontre de la décision du préfectorale - Le bénéficiaire de la décision d’expulsion dont la demande d’indemnisation est rejetée par le préfet ou qui entend contester le montant de l’indemnisation proposée peut saisir le tribunal administratif dans le délai de recours contentieux.

II - Dispositions particulières applicables aux lieux habités ou locaux à usage professionnel

Le décret prévoit des dispositions particulières pour, donc les « lieux habités ou les locaux à usages professionnels » (sic), lorsque l’occu­pant bénéficie d’une mesure de clémence ou d’un protocole avec un organisme HLM en matière de bail social. Surtout, il précise quels sont les postes du préjudices qui sont indemnisables.

A - Le report de la responsabilité de l’État (CCP, art. R. 154-5)

Par dérogation⁵, lorsque la décision de refus de concours de la force publique intervient alors que l’occupant bénéficie de « la trêve hiver­nale »⁶ ou d’un délai de grâce accordé par la juridiction ayant ordonné l’expulsion, la responsabilité de l’État n’est engagée qu’à l’issue de ce sursis ou de ce délai de grâce.

B - La suspension de la responsabilité de l’État (CCP, art. R. 154-6)

Lorsqu’un organisme d’habitations à loyer modéré conclut avec l’occupant un protocole d’accord de prévention de l’expulsion⁷, la responsabilité de l’État est suspendue pendant la durée d’application de ce protocole.

En cas de dénonciation de celui-ci, l’organisme doit réitérer sa demande de concours de la force publique.

C - Le préjudice réparable (CPC, art. R. 154-7)

Les postes indemnisables - L’article R. 154-7 CCP tend à prévoir une réparation intégrale du préjudice du bailleur, puisque sont réparables par l’État, dès lors qu’ils surviennent pendant la période de respon­sabilité de l’État, les préjudices suivants :

• la perte des loyers et des charges locatives récupérables sur l’occupant ;
• la perte de la valeur vénale du bien liée à une vente désavantageuse ;
• les frais liés à l’impossibilité de vendre le bien ;
• les frais de remise en état ;
• les frais de commissaire de justice ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• le trouble dans les conditions d’existence.

L’appréciation de l’indemnité de loyer - Il est précisé que le montant de l’indemnité due au titre de la perte des loyers s’apprécie par rapport à la valeur locative des locaux.

Celle-ci est évaluée par référence au contrat de bail, à l’exclusion de tout éventuel supplément de loyer ou de tous frais dont il ne serait pas établi qu’ils constituent, de manière directe et certaine, la consé­quence du refus d’octroi du concours de la force publique.

En l’absence de contrat de bail ou s’il apparaît que le loyer prévu par celui-ci ne correspond pas à la valeur locative réelle du bien, le demandeur établit cette dernière par tout moyen.

L’appréciation des charges locatives - Le montant de cette indemnité prend aussi en compte la compensation des charges locatives récu­pérables sous réserve que le propriétaire justifie s’en être acquitté.

Il faut pour cela se référer aux charges locatives réglementairement précisée, à savoir :

• dans le parc privé, l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables ;
• dans le parc public, cette liste figure en annexe du décret n° 82- 955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation.

Si ce texte peut constituer une avancée non négligeable en matière d’indemnisation des propriétaires bailleurs confrontés à un refus du concours de la force publique pour l’exécution d’une décision de justice ordonnant l’expulsion, il reste à s’interroger sur l’impact concret qu’il aura sur les pratiques préfectorales en matière de concours effectif de la force publique, ainsi que sur les modalités d’articulation de ses dispositions dans le cadre des baux commerciaux, voire profession­nels, lesquels échappent par nature aux régimes des charges locatives prévus par les décrets de 1987 et de 1982.

Notes

1. JORF n°0261 du 6 novembre 2025, Texte n°1.

2. prévues par le livre IV de la partie législative du code des procédures civiles d’exécution.

3. Cf. Code des relations entre le public et l’administration, art. L. 114-5.

4. dans les conditions prévues par les articles L. 423-1 et suivants du code des relations du public avec l’administration.

5. aux dispositions de l’article R. 154-1 CPP.

6. sursis prévu à l’article L. 412-6 CPP.

7. en application de l’article L. 353-15-2 du code de la construction et de l’habitation.