« Quand on touche au portefeuille des personnes, ce n’est jamais facile »

Dans les conversations de salon ou de comptoir, la copropriété est souvent synonyme de difficultés. Qu’en est-il réellement ?

Catherine Dos : En règle générale, cela se passe finalement plutôt bien. Mais dans une copropriété, comme dans tout rassemblement humain, on a toujours à faire à quelques personnes qui vont chercher des difficultés ou exprimer leur désaccord. Et notre rôle, c’est justement de nous efforcer d’expliquer les différents enjeux de la copropriété à l’ensemble des propriétaires, notamment quant au respect d’une règlementation de plus en plus envahissante, et de mettre les gens d’accord. Quand on touche au portefeuille des personnes, ce n’est jamais facile.

Frédéric Bernhard : Souvent les difficultés proviennent effectivement de la méconnaissance de notre rôle et de notre métier. Si vous posez la question à des copropriétaires sur le rôle du syndic, vous aurez autant de réponses différentes que vous aurez interrogé de copropriétaires. Par ailleurs, ces derniers expriment souvent beaucoup d’attentes à notre égard. Par exemple, bon nombre d’entre eux confondent souvent notre rôle avec celui d’une conciergerie, alors que cela n’a rien à voir. Par ailleurs, nous ne gérons que les parties communes des immeubles, et quand nous refusons d’intervenir sur les parties privatives, certains propriétaires ne comprennent pas. Beaucoup s’imaginent que l’argent va dans notre poche, alors qu’il s’agit de la constitution d’une trésorerie afin de payer leurs factures.

Entre un syndicat professionnel et un syndicat bénévole, pourquoi opter pour la première solution ?

F. B. : Compte tenu de la complexité de la gestion d’une copropriété, cela nécessite de faire appel à de très nombreuses compétences, par exemple techniques ou juridiques, qu’un syndic professionnel est plus à même de mobiliser.

C. D. : En France près de 95 % des copropriétés de plus de dix lots et 75 % des copropriétés de moins de dix lots sont gérées par un syndic professionnel. La règlementation est devenue tellement complexe, que les copropriétés font de plus en plus appel à nos services. Et quant au problème des impayés, cela est très difficile à gérer pour les copropriétaires dès lors qu’ils sont organisés en syndic bénévole.

Hausse du prix de l’énergie

En 2025, les charges de copropriété ont augmenté de 6 % en moyenne. Quels sont les principaux postes d’augmentation ?

C. D. : L’augmentation est très liée à la hausse des prix de l’énergie. Ensuite la question des ascenseurs pèse lourdement dans les charges ainsi que les contrats d’assurance. Les contrats d’entretien augmentent, eux, dans une moindre mesure.

F. B. : Si, en effet, vous avez un chauffage collectif, vous serez direc­tement soumis à l’évolution du coût de l’énergie. Quant au coût de l’assurance, cela est très lié au nombre de catastrophes naturelles et aux règles de mutualisation. Et malheureusement, compte tenu de la forte hausse du nombre des évènements climatiques majeurs, cela risque de peser de plus en plus lourd dans les prochaines années.

Les ascenseurs sont souvent un enjeu important des copropriétés. Où en est-on, notamment en matière de règlementation ?

F. B. : D’une façon générale, ce qui coûte cher, ce sont les mises à jour. Quant aux contrats de maintenance classique, ils suivent généralement les cours de l’inflation.

C. D. : Beaucoup d’alarmes d’ascenseur sont encore en 2G ou 3G. Il va donc falloir les remplacer. La fermeture du réseau cuivre au profit du haut débit fibre optique d’ici 2030, pour la gestion du réseau des téléalarmes, va nécessiter d’envisager de nombreux remplacements et bien sûr, cela va peser sur les charges.

La question de la sécurité des ascenseurs est également souvent posée.

C. D. : Cela concerne surtout les grandes copropriétés à vocation sociale. En ce qui nous concerne, nous avons des contrats d’entretien avec des ascensoristes, et heureusement nous déplorons peu d’accidents, notamment dans le Grand Est.

Le DPE (Diagnostic de Performance énergétique) est assoupli, depuis le 1^er janvier 2026. Que cela va-t-il changer pour les copropriétés ?

C. D. : En Alsace et dans le Grand Est, nous sommes relativement en avance sur le sujet de la rénovation énergétique, parce que nous tra­vaillons avec un prestataire, qui accompagne les syndics auprès des copropriétés pour mettre en place ces travaux : isolation, huisseries, chaudière. Ils nous accompagnent en assemblée générale, ils solli­citent les aides disponibles et les prêts collectifs auprès des banques. Compte tenu de l’ampleur de ces chantiers et de leur coût financier, c’est une aide très précieuse.

D’une manière générale, qui est prescripteur de ce type de chantier ? Le syndic, ou les copropriétaires eux-mêmes ?

C. D. : Très clairement, dans la majorité des cas, c’est nous qui sommes prescripteurs. Et cela passe par un important travail d’explication et de pédagogie auprès des propriétaires.

F. B. : Quand un immeuble est en chauffage collectif, les propriétaires sont bien sûr très sensibles à la question du chauffage et de l’énergie. Et comme ces dernières années, particulièrement après le début de la guerre en Ukraine en 2022, les coûts de l’énergie se sont envolés, cela a posé des difficultés à beaucoup de copropriétaires, qui par conséquent sont devenus beaucoup plus réceptifs sur le sujet des travaux de rénovation et de performance énergétique.

Mais du coup, je reviens sur l’assouplissement du DPE. Comment l’analysez-vous ?

C. D. : Je ne l’analyse pas. J’attends de voir.

F. B. : Je ne sais pas non plus ce que cela va donner concrètement. Mais personnellement, je vois cela d’un très bon oeil. Les exigences de départ étaient précipitées et avaient pour effet de retirer abrup­tement du marché de la location des biens mal classés, alors que le marché est en pénurie.

Le risque est que cela encourage des copropriétés à ne pas se lancer dans un chantier de rénovation énergétique.

F. B. : Non, je ne pense pas. Nous avons tous globalement pris conscience de l’impact du coût de l’énergie dans le logement et à quel point, cela pouvait toucher le portefeuille de chacun. Je pense que les travaux de rénovation ne vont pas s’arrêter. En fait cela dépendra surtout du maintien des aides et de leur montant.

Moins de 10 % d’impayés

Quelle est la part des impayés en 2025 ?

C. D. : Je dirais entre 8 et 10 %. C’est souvent corrélé avec la taille et la date de construction de l’immeuble. Si l’immeuble est ancien, il sera plus énergivore, ses équipements seront plus anciens, il va donc falloir les remplacer et les charges seront plus élevées.

F. B. : C’est d’autant plus vrai que les habitants de ce type d’immeubles dégradés rencontrent souvent des difficultés économiques.

Comment vous prémunissez-vous contre les impayés ?

C. D. : Quand il y a impayé, nous réagissons tout de suite. Cela passe d’abord par la communication : nous en discutons avec le copropriétaire concerné afin de mettre en place un dispositif de mensualités, avant un éventuel risque de recouvrement. Par ailleurs nous encourageons les copropriétés à mettre en place des assurances de protection juridique au niveau de la copropriété, ainsi que des assurances en recouvrement des charges impayées. Il existe aussi des dispositifs pour la gestion des copropriétés en grande difficulté, notamment avec la règlementation des syndics d’intérêts collectif depuis l’été dernier, qui ont vocation à aider les copropriétés qui se fragilisent.

F. B. : Quand la procédure va jusqu’au recouvrement, cela peut aboutir à la vente forcée. Mais c’est extrêmement rare et cela n’arrive jamais brutalement. C’est toujours l’issue ultime d’une procédure amiable au cours de laquelle, nous aurons proposé au copropriétaire de mettre en place des échéanciers pour recouvrir la créance.